Обманутый дольщик — дольщик, в отношении которого застройщик не выполнил взятые на себя обязательства по строительству объекта недвижимого имущества, и передачи в установленный договором срок доли построенного объекта для оформления права собственности.
Читать далее
С момента вступления 214 федерального закона в силу, большинство застройщиков этот закон проигнорировали, пойдя по пути придумывания схем его обхода, оставляя дольщиков бесправными. Наибольшее распространение получили: предварительный договор купли-продажи и вексельная схема. Так до 2009 года на вексельную схему и аналогичную ей схему с заключением предварительного договора купли-продажи приходилось до 90 % всех продаж новостроек.
Предварительный договор купли-продажи — довольно распространенная схема на первичном рынке. Ее смысл в том, что в будущем, когда застройщик получит разрешение, всю необходимую документацию и достроит дом, он заключит с гражданином основной договор купли-продажи готовой квартиры. То есть обязуется в будущем продать квартиру. По заключенному с фирмой предварительному договору все квартиры числятся не за конкретными дольщиками, а за застройщиком. Сценарий такой: застройщик заключает с участниками долевого строительства предварительный договор купли-продажи, оформляет на себя в собственность квартиры, а потом продает их дольщикам. Но деньги с покупателя застройщик получает по предварительному договору купли-продажи — квартира полностью оплачивается в момент его заключения, а не когда она появится физически. Предварительный договор купли-продажи (в отличие от основного) не подлежит государственной регистрации, а значит, ничто не мешает застройщику, взяв с вас деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру. Застройщик не дает никаких обязательств построить дом к определенному сроку. В принципе закон не запрещает использовать предварительные договоры долевого участия в строительстве, но он исключает возможность принимать по ним оплату. На практике это ограничение благополучно обходят, — к примеру, берут деньги не по предварительному договору, а якобы в счет резервирования средств по основному договору. Законность этих действий также вызывает сомнения.
Одна из разновидностей предварительного договора предполагает использование векселя (вексельная схема). Чтобы явно не нарушать закон, деньги обычно занимают у граждан под вексель. Суть этой схемы в том, что с гражданином, который хочет приобрести квартиру, вместо договора долевого участия, заключается два договора — обычно предварительный договор купли-продажи (или соглашение о намерениях) и договор купли-продажи векселя. По нему покупатель не передает деньги, а подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя. По вексельной схеме дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. Ведь вексель — это ценная бумага, которая подтверждает, что гражданин дал на такой-то срок фирме деньги в долг. Они потом должны быть засчитаны в стоимость квартиры. То есть застройщик погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами. Фактически он производит зачет встречных обязательств. Вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны. То есть при ближайшем рассмотрении привлечения денежных средств в долевое строительство нет. В векселе невозможно указать конкретную — подлежащую передаче — квартиру. А стало быть, нет гарантий, что застройщик обменяет ценную бумагу именно на квартиру, а не рассчитается с вами вашими же деньгами. Нормативных актов, обязывающих его выполнить обещание, просто не существует. Ну, а в случае банкротства застройщика дольщик не сможет получить и денег, предъявив вексель к погашению. К тому же по истечении оговоренного срока обращения векселя фирмы, его выдавшей, может уже и не существовать. Еще одна опасность таится в следующем. Если вексель с определенным сроком оплаты не предъявить к оплате в течение года со дня выдачи, держатель этой ценной бумаги теряет право получить выплату по ней. Граждане обычно не знают этой подробности, и в случае, если застройщик недобросовестный, возникнут проблемы. Покупатель в такой схеме абсолютно не защищен.